2023 YILINDA 21.000 TL ÜZERİ KONUT  150.000 TL ÜZERİ İŞYERİ KİRA GELİRİ ELDE ETMİŞSENİZ BEYANNAME VERMEK ZORUNDASINIZ (2) Konut Kira Geliri İstisnasından Kimler Faydalanamaz; 1- Elde ettikleri kira gelirlerini beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler, (Kira gelirlerini süresi içinde beyan etmeyen mükellefler, vergi idaresince herhangi bir tespit yapılmadan, mesken olarak kiraya verdikleri gayrimenkullerinden elde ettikleri kira gelirlerini, verecekleri bir beyanname ile  beyan ederlerse 21.000 TL’lik istisnadan faydalanabilecektir.) 2- Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, 3- 21.000 TL’nin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarlarının 2023 yılındaki 550.000 TL’lik tutarı aşanlar, 21.000 TL’lik istisnadan yararlanamazlar. Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesinde Hangi Giderler İndirime Konu Edilebilir? Kira geliri elde edenler,  gelirin safi tutarını yani vergiye tabi matrahlarını iki farklı usulle tespit edebilmektedirler. Bu yöntemlerden birisi “ Gerçek Gider Usulü”, diğeri ise; “Götürü Gider Usulü” dür.  Hakları kiraya verenler götürü gider yöntemini seçemezler. Gerçek veya götürü gider usulü tercihi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider usulünü seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. Götürü Gider Usulü: Kira geliri elde eden mükelleflerden götürü gider yöntemini seçenler, gerçek giderlere karşılık olmak üzere tahsil ettikleri toplam kira bedelinin %15’ini götürü gider olarak indirebilirler. Mükellef kira gelirini mesken olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden elde etmişse; kira geliri dolayısıyla istisnadan yararlanacak olan mükellef götürü usulle hesapladığı götürü gider tutarını istisna tutarını kira gelirinden düştükten sonra hesaplamalıdır. Konuyu bir örnekle açıklayalım. Ahmet Bey kiraya verdiği konutundan 2023 yılında 80.000 TL Kira geliri elde etmiştir. Ahmet Bey’in başkaca bir geliri ve bayanname üzerinde yapabileceği bir indirimi yoktur ve götürü gider usulünü seçmiştir. Ahmet Beyin 2023 yılı ödeyeceği gelir vergisi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.

Gayri Menkul Sermaye İradı	80.000,00
Gayri Safi Gelirler Toplamı	80.000,00
Vergiden İstisna Edilen Tutarlar	21.000,00
Safi İrat                                                (80.000,00 – 21.000,00)	59.000,00
Giderler (Götürü)                               (59.000,00 x %15)	8.850,00
Vergiye Tabi Matrah                          (59.000,00 – 8.850,00)	50.150,00
Hesaplanan Gelir Vergisi                    (50.150,00 x 0,15)	7.522,50
Ödenecek Gelir Vergisi	7.522,50
Ödenecek Damga Vergisi	467,20

Ahmet bey, 2023 yılında elde etmiş olduğu söz konusu konut kira gelirine ilişkin gelir vergisi beyannamesini, 01.03.2024 – 01.04.2024 (31.03.2024 tarihi tatile rastladığı için) tarihleri arasında bağlı bulunduğu vergi dairesine verecek hesaplanan gelir vergisini,  ilk taksitini damga vergisi ile birlikte Mart/2024 dönemi içinde, ikinci taksitini ise Temmuz/2024 dönemi içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödeyecektir. (Ödenmesi gereken gelir vergisi hesaplanırken; Gelir Vergisi Kanununda belirtilen gelir/vergi dilimleri dikkate alınmalıdır.) Gerçek Gider Usulü: Kira geliri elde edenler eğer gerçek gider usulünü tercih etmişler ise; aşağıda maddeler halinde sıralanan giderlerini gayri safi hasılatlarından indirebilirler. Ancak, Safi iradın bulunması için gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden kaynaklanan istisna tutarına isabet eden giderler, gayri safi hasılattan indirilemez. Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlere ilişkin belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.  Gayrimenkullerini kiraya veren ve elde ettikleri kira gelirlerini beyan etmek zorunda olan mükellefler aşağıdaki harcamalarını gider olarak hasılatlarından indirebilirler;  

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;
2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar
7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri
8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri
9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler
10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli
11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayrisafi hasılattan indirilemeyecektir. Bu durumda gayri safi hasılattan indirilebilecek gideri bir örnekle şu şekilde hesaplayalım. Bayan (B) sahip olduğu konutu kiraya vermiş ve 2023 yılında 100.000,00 TL kira geliri elde etmiştir. Bayan (B) nin başka bir geliri yoktur. 50.000,00 TL gideri vardır. Gerçek gider usulünü tercih etmiştir. Bu durumda Bayan (B) nin 2023 yılında gayri safi hasılatından indirebileceği gider şu şekilde hesaplanmaktadır.

Vergi ye Tabi Hasılat (Gayri Safi Hasılat – istisna Tutarı )                                      =	100.000,00 – 21.000,00 = 79.000,00
Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat İndirilecek Gider = ——————————————–                                            Toplam Hasılat	50.000,00 x 79.000,00 / 100.000,00 =  39.500,00 TL ( İndirilecek gider Tutarı )

  Bu hesaplamaya göre Bayan (B) 2023 yılı gayri safi hasılatından 39.500,00 TL tutarında gider indirimi yapabilecektir. Kimler Kira Geliri Beyannamesi Verecek? Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden

• 2023 yılı içinde elde ettiği konut kira geliri 21.000 TL’lik istisna tutarını aşanlar,
• 2023 Yılında tevkifata tabi iş yeri kira gelirlerinin brüt tutarı 150.000 TL’lik beyanname verme sınırını aşanlar,
• 2023 yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı 8.400 TL’lik beyanname verme sınırını aşanlar,

  Yıllık beyanname vereceklerdir.   Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinin beyanında (örneğin, kazançları basit usulde tespit olunan mükellefe kiraya verilen iş yerinden elde edilen kira gelirlerinde olduğu gibi), 8.400 TL’lik tutar bir istisna olmayıp, beyanname verme sınırıdır. Bu tutarı aşan bir iş yeri kira geliri olduğunda tamamı beyan edilecektir.   Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir.   20 Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanacaktır.   Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.