Gayrimenkul yatırımcılarına altın değerinde rehber

Gayrimenkul Sektörüne Yönelik Kapsamlı Yol Haritası Yayımlandı

Gayrimenkul yatırımı yapmayı planlayan vatandaşlar ve profesyoneller için önemli bir kaynak niteliği taşıyan üç yeni rehber, Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi AŞ (MKK GABİM) tarafından kamuoyu ile paylaşıldı. Konut, arsa ve iş yeri alımlarında sürecin her aşamasını detaylandıran bu rehberler, yatırımcıların bilinçli kararlar alarak olası mağduriyetlerin önüne geçmesini hedefliyor.

Konut Alımında Gözden Kaçırılmaması Gerekenler

Konut Alım Rehberi’ne göre, yatırım sürecinin ilk adımı, alınması düşünülen mülkün piyasa değerinin doğru bir şekilde tespit edilmesidir. Bu amaçla emlak portalları üzerinden benzer nitelikteki mülklerle karşılaştırma yapılması, bölgesel emlak danışmanlarından görüş alınması veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslandırılmış değerleme kuruluşlarına rapor hazırlatılması tavsiye edilmektedir.

Alım sürecindeki maliyetlerin sadece satış bedelinden ibaret olmadığı vurgulanırken, alıcı ve satıcının ayrı ayrı ödeyeceği %2’lik (toplamda %4) tapu harcı, döner sermaye bedeli, emlak vergisi ve Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) gibi ek masrafların da bütçe planlamasına dahil edilmesi gerektiği belirtiliyor.

Tapu senedinde dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan biri, mülkün “arsa payı” ve niteliğidir. Tapuda “konut” veya “mesken” olarak belirtilmeyen, “depo”, “dükkan” gibi farklı niteliklerde kayıtlı olan mülklerin fiili olarak konut şeklinde kullanılması, hukuken konut olarak kabul edildiği anlamına gelmemektedir. Ayrıca, bir yapının yasal statüsünü belirleyen “kat irtifakı” (inşaatı tamamlanmamış yapılar için) ve “kat mülkiyeti” (iskan izni alınmış yapılar için) arasındaki farkın bilinmesi, ileride yaşanabilecek sorunları önleyecektir. Tapu üzerindeki “şerh” ve “irtifak” bölümleri de titizlikle incelenmelidir. İpotek, kamu haczi, kamulaştırma veya “riskli yapıdır” gibi şerhler, mülkün kullanımı ve devri üzerinde ciddi kısıtlamalar doğurabilir.

Arsa ve Arazi Yatırımında Kritik Adımlar

Arsa ve arazi yatırımlarında, mülkün imar durumu en kritik faktör olarak öne çıkıyor. İlgili belediyeden alınacak güncel imar durum belgesi, arsanın yapılaşma potansiyelini, cephe ve derinlik şartlarını ortaya koyacaktır. Arazilerde ise çevre düzeni planları incelenerek, bölgenin gelecekteki kullanım amacının (konut, sanayi, tarım vb.) öğrenilmesi büyük önem taşımaktadır.

Hisseli mülkiyet durumları, şuyulandırma (18. Madde Uygulaması) gibi hukuki süreçler, arkeolojik veya doğal sit alanı gibi kısıtlamalar ve yola cephesi olup olmadığı gibi teknik detaylar, yatırımın değerini doğrudan etkileyen unsurlardır.

İş Yeri Alımında Profesyonel Kontrol Listesi

İş yeri alımlarında da benzer şekilde, tapu niteliğinin “iş yeri” veya “dükkan” olarak tescil edilmiş olması şarttır. Tapudaki arsa payının, mülkün gelecekteki kentsel dönüşüm veya yeniden inşa gibi süreçlerdeki değerini belirleyeceği unutulmamalıdır.

İş yerinin bulunduğu binanın “yönetim planı”, ortak giderler, aidat durumu ve yapı ruhsatı ile yapı kullanım izin belgesi gibi resmi evraklar detaylıca incelenmelidir. Ayrıca, taşınmazın taşıyıcı sistemlerinin (kolon ve kirişler) projeye uygunluğu ve depreme dayanıklılığı, hem uzman görüşü alınarak hem de gözle kontrol edilerek teyit edilmelidir.

MKK GABİM tarafından hazırlanan bu değerli rehberlerin tamamına kurumun resmi web sitesi üzerinden ulaşılabilmektedir.